Развенчан миф о том, что жилье в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Если по цифрам нынешний обвал рынка недвижимости был сравним с 1998 годом, то по психологическому воздействию на москвичей заметно превзошел предшественника.

Самое серьезное падение количества сделок с недвижимостью в столице наблюдалось в феврале (-47%), марте и апреле (-29%), а также в августе (-27%). В конце 2009 года рынку удалось выйти в положительную зону: в ноябре и декабре наблюдается небольшой, в районе 1%, прирост числа сделок.

Конечно, столичному квадратному метру доводилось дешеветь и раньше (например, в 1996 году), а после дефолта 1998 года цена на него и вовсе упала примерно на треть (в долларовом выражении), но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть. Вроде как 1990-е — это одно, а современная жизнь — совсем другое. Впрочем, сценарий падения цен на жилье в России практически ничем не отличался от столичного. В Новосибирске, Нижнем Новгороде, Томске и Красноярске уровень падения в среднем составил 18–20%. Лидерами падения региональных рынков недвижимости по вполне понятным экономическим причинам стали моногорода. В Тольятти с начала года цены на вторичном рынке упали на 35% и составили 27 тыс. рублей за кв. м. Волжский Детройт занимает второе место по доступности жилья в России. На первом — исторический сосед Тольятти-Жигулевск.

Цифра года: 117 м потеряла башня «Федерация»

117 м — именно столько потеряла башня «Федерация» в «Москва-Сити». Глава Mirax Group Сергей Полонский (он тоже стал номинантом нашего рейтинга — см. ниже) принял решение сократить этажность одной из двух башен комплекса — «Восток» с 94 до 64 этажей. Высота здания в итоге снизилась с 360 до 243 м. Подобный поворот в корпорации объясняют недостатком финансирования и недосягаемыми процентными ставками по кредитам. И это еще не все потери «Москва-Сити». Другой крупный столичный застройщик, компания «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского, был вынужден отказаться от строительства в «Москва-Сити» башни «Россия», которая должна была стать самым крупным многофункциональным комплексом в Европе. На ее месте теперь обещают построить многоэтажный паркинг.

Неизвестна судьба высотки «Сити-Палас» с Дворцом бракосочетания. Ушел за долги в Сбербанк и проект «Город столиц» компании «Капитал-групп». Еще год будут достраиваться башня «Меркурий Сити Тауэр» и торговый центр Mall of Russia, проект компании израильского миллиардера Леви Леваева AFI Development. Половину проекта—застройки центрального ядра «Москва-Сити» приобрела компания «Ташир».

Признание года. Сергей Полонский заявил, что не говорил фразу: «У кого нет миллиарда, может идти в ж...»

Глава девелоперской компании «Миракс групп» Сергей Полонский, известный своими яркими заявлениями в период бурного роста рынка недвижимости, распространил через «Живой журнал» видеообращение, в котором дезавуировал самое известное высказывание.

«Уже на протяжении полутора лет моя фамилия идет через черточку с фразой "те, у кого нет миллиарда, могут идти … " куда-то. Я официально объявляю, что эта фраза, честно говоря, меня достала,— заявил г-н Полонский.— Она никакого отношения ко мне, собственно говоря, не имеет. Если кто-то предъявит и покажет, что она где-то там записана, я готов перед всей страной извиниться. Просто такого не было и все. Точка».

Полонский добавил: «Может быть, с этого момента я буду ко всем журналистам, абсолютно ко всем изданиям и газетам обращаться через суд, потому что я считаю, это недостойно… Это просто недостойная вещь и всё».

Впрочем, доказательство авторства фразы нашлось в самом блоге Полонского, который он ведет на страницах «Живого журнала». Извиняться перед страной Сергей Полонский почему-то не стал.

Скандал года — увольнение сотрудника Сбербанка за неосторожный прогноз

Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин лишился своего поста из-за чрезмерно пессимистичного прогноза развития рынка недвижимости. На конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России» неосмотрительный менеджер банка — одного из самых консервативных в России, к тому же еще и отягощенного советским прошлым — осмелился спрогнозировать вторую волну кризиса. «Осенью, когда будет опубликована отчетность по суммам просроченных кредитов, у банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация, у целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут „сбрасывать" недвижимость, как это делают и владельцы зданий»,— заявил Алексей Чувин в своем докладе. По мнению Чувина, нехватка ликвидности должна была вынудить девелоперские компании приступить к массовой распродаже, которая могла привести к очередному падению цен на жилье.

Руководство «Сбера» отреагировало немедленно, заявив, что докладчик «не специалист в макроэкономике и не уполномочен выступать от имени банка. А его оценки рыночной ситуации носят личный характер». Чувин «находится в отпуске с последующим увольнением вследствие организационно-штатных мероприятий»,— особо отметили представители банка. Правда, чуть позже представители банка отказались найти связь между прогнозом и увольнением своего менеджера. «Еще две недели назад лично мною было подписано заявление об увольнении Чувина в связи с реструктуризацией центрального аппарата Сбербанка. Ему не было сделано предложений возглавить другие управления банка»,— отметил Герман Греф, глава «Сбербанка».

«Офшор» года — искусственные острова в Персидском заливе в Дубае

Сразу оговоримся, что в данной номинации название «офшор» употребляется не в его устоявшемся экономическом смысле (как юрисдикция с льготным налогообложением), а в дословном переводе на русский язык — то, что расположено за береговой линией. Искусственные острова в Персидском заливе, возводимые государственным фондом Дубаи Dubai World, стали ярким примером «недвижимого» пузыря.

Обращение правительства одного из крупнейших эмиратов ОАЭ — Дубая — к кредиторам с просьбой заморозить на полгода выплату по долгам инвестфонда Dubai World и его девелоперской «дочки» Nakheel обрушило мировые фондовые рынки. Дубай в отличие от еще одного влиятельного эмирата — Абу-Даби — не располагает богатыми сырьевыми ресурсами. Однако в последние 10 лет Дубай развивался динамичными темпами. В основе его экономики были крупные девелоперские проекты, включая строительство экстравагантных небоскребов, возведение искусственных островов, закрытых горнолыжных курортов. Большинство проектов реализовывалось на кредитные деньги, в итоге Дубай накопил долг в размере $80 млрд, из которых на Dubai World, крупнейшую государственную компанию эмирата, приходится $59 млрд.

Причиной финансовых проблем Dubai World стал крах на рынке недвижимости: по данным Global Property Guide, цены на жилье в ОАЭ за год упали на 48,1%. «Дубайский рынок недвижимости был высокорисковым и без всякого кризиса. Он был построен на стратегии real estate option trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самoй недвижимости»,— отмечают эксперты. Как написала язвительная Times, «проект „Мир" (Dubai World) теперь и вовсе не выглядит как мир. Только у одного острова есть хозяин — Мухаммед бин Рашид аль Мактум, правитель Дубая и премьер-министр ОАЭ, который следит за ним, а остальные острова выглядят как куча навоза». Спасли положение соседи — нефтяники из Абу-Даби, которые согласились погасить долги за рисковых парней из Дубая.

Принцип года — загранпаспорта застройщиков в обмен на жилье

Префект САО Олег Митволь предложил руководству «Дон-строя» сдать свои загранпаспорта до 15 января 2010 года на временное хранение в префектуру в обмен на достройку жилого комплекса «На Беговой». Предложение префекта стало реакцией на скандальную ситуацию, сложившуюся вокруг строительства одного из крупнейших объектов «Дон-строя». Люди, купившие квартиры в этих домах два-три года назад, не могли заселиться в свои квартиры более полутора лет. Дело дошло до митингов и обращения в префектуру. «Это профилактическая мера для того, чтобы Новый год они (хозяева „Дон-строя". — GZT.RU) провели не на Сейшелах, а дежурили на объекте и следили за ходом работ»,— подчеркнул Олег Митволь. На что заместитель генерального директора ЗАО СК «Дон-строй» Владислав Иванов, присутствовавший на совещании, ответил согласием.

«Иванов обещал принести свой загранпаспорт через 2–3 дня, а мы обещаем хранить этот ценный документ в протокольном отделе префектуры. Поймите меня, я действую в рамках закона. Главное — это принцип»,— заявил [GZT.RU](http://www.gzt.ru) Олег Митволь.

НЛО года — «неопознанные» мэрией дольщики новостроек Москвы

«В Москве больше нет обманутых дольщиков, я вам об этом докладываю»,— заявил в мае 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков на встрече с председателем Счетной палаты РФ Сергеем Степашиным. В том же месяце заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев сообщил журналистам, что все граждане, которых правительство Москвы признало обманутыми дольщиками, получат квартиры до конца 2009 года.

Действительно, городские власти работают с обманутыми дольщиками некоторых объектов. Мэрия выдала ключи от квартир дольщикам комплекса на улице Рокоссовского, пытается сдать до Нового года долгострой Mirax Group на Ленинском проспекте — Wellhouse. Но есть масса проектов, в которых ничего не решено. «Не хватит пальцев двух рук, чтобы перечислить все более или менее известные недострои Москвы. Только за объектами компаний „Сиболь", Морэль, ВНЛ, „Империя" стоят сотни семей пострадавших дольщиков»,— говорится в специальном сообщении, опубликованном на сайте общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье. Земля. Люди». Есть еще дольщики микрорайона «Южное Тушино» и ряда других недостроенных проектов.

Обманутые дольщики, которых упорно не замечают не только столичные, но и подмосковные власти, успели отметиться рядом акций протеста, включая приковывание себя кандалами к дверям Госдумы. Пока их акции успехом не увенчались.

Инвестиция года — скупка банками строительных активов

Крупнейшие банки России стали главными игроками на рынке недвижимости, получив залоговые активы крупнейших компаний строительной отрасли. Отнятые за долги активы девелоперов аккумулируются в специальных подразделениях, такие как «Сбербанк Капитал», «ВЭБ-инвест», «ВТБ Капитал».

В собственности «Сбербанк Капитала» оказались проекты Capital Group «Город столиц», а также помещения гипермаркетов торговой сети «Алпи». В копилке ВТБ, еще одного крупного госбанка, — объекты девелоперских компаний «Система-Галс» и «Дон-Строй», земли Объединенной промышленной корпорации (ОПК) — более чем 2 тыс. га в районе Рублевки, контрольный пакет ФК «Динамо»(вместе с проектом нового стадиона). В колоде Альфа-банка собраны башня «Федерация» и офисный комплекс Mirax Plaza, а также полученные в счет просроченного долга офисные помещения МИАН на Красной Пресне.

При этом большинство банков не желает управлять купленными за бесценок проектами. Их цель — достроить объект и продать его, получив прибыль. Как это делается, продемонстрировал Альфа-банк, продав бизнес-центр «Северное Сияние» на ул. Правды новому собственнику. Но есть и исключения. »Номос-Банк» приобрел у Внешэкономбанка долг группы компаний ПИК на $262 млн. Покупая долги девелопера, банк собирается не только получить перспективного заемщика, но и войти на рынок жилья со своими ипотечными программами.

Мечта года — единая стоимость муниципального жилья: 30 тыс. рублей за кв. м.

В конце марта Министерство регионального развития утвердило закупочную стоимость квадратного метра муниципального жилья для каждого региона России. Позднее правительственная комиссии под руководством вице-премьера Игоря Шувалова определила единую норму стоимости бюджетного жилья по всем регионам — 30 тыс. рублей. Любое превышение этой нормы предлагалось сделать предметом специальных согласований. Магическую цифру «30 тыс рублей» за квадратный метр доступного жилья неоднократно озвучивал министр регионального развития России Виктор Басаргин.

Оппоненты проводиников идеи доступного жилья считают, что подобной цифры можно достичь при соблюдении одного, но очень важного условия, при котором землю и коммуникации строительному бизнесу обеспечит государство. «Только в этом случае реальная цена за квадратный метр может составить 30 тыс. руб»,— уверены застройщики. В Кремле не согласились с пессимизмом строителей и сделали ход конем, введя в игру новейший стимулятор жилищного строительства — фонд РЖС (читайте ниже).

Стимулятор года — фонд жилищного строительства

Государство поставило перед образованным в 2008 году фондом развития жилищного строительства (фонд РЖС) амбициозную задачу — запустить массовое строительство жилья экономкласса. К 2020 году объем строительства на российских землях фонда должен составить 140–150 млн кв. м ежегодно. Основными поставщиками земель для грандиозного эксперимента стали Российская академия наук, Российская сельхозакадемия и различные ГУПы.

В 2009 году благодаря фонду готовы решения почти по сотне участков общей площадью более 2257 га, на которых построят 5 млн кв. мжилья. В 2010 году на землях фонда появится еще 12 млн кв. м. «Огромное значение имеют не только эти цифры, но и то, что на этих территориях должна создаваться современная городская среда за счет стимулирования и применения новейших подходов по территориальному планированию — энергоэффективности и экологичности жилья»,— подчеркнул вице-премьер РФ Александр Жуков.

Милосердие года — нецелевое использование материнского капитала

Депутатам Госдумы не дает покоя материнский капитал, который в стране некогда растущего ВВП ранее служил в качестве финансового пряника для семей, решившихся родить или взять как приемного второго ребенка. Они хотят расширить его применение, разрешив россиянам покупать автомобиль и поправлять за счет этих денег свое материальное положение.

В первый раз инициативу нижней палаты российского парламента отклонил Совет Федерации. Через некоторое время депутаты решились на вторую попытку, мотивировав ее тем, что в провинции без машины никуда. Подчеркиваем, без отечественной машины — иномарка жителям регионов вряд ли поможет, по мнению чиновников. На сегодняшний день материнский капитал выдается после рождения второго ребенка и составляет 312 162 рублей. С 2010 года сумма будет увеличена до 343 378 рублей. Деньгами можно воспользоваться для улучшения жилищных условий, обучения любого из детей в семье или на накопительную часть пенсии матери. До 31 декабря 2010 года материнский капитал можно реализовать только на погашение кредита по жилью.

Источник: Газета